民法典物权编实用问题十五问

■未办理房产等不动产物权登记，是否会导致房产等不动产交易合同无效？

不会。根据《民法典》第215条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，当事人之间涉及房产等不动产的变更、转让等事项的物权合同，其合同是否有效与房产与不动产物权的登记无关，无论登记与否都不会影响该合同的效力。该合同是否有效，应根据《民法典》合同编的有关规定来判定。

■购房人如何防范“一房二卖”？

根据《民法典》第221条的规定，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。因此，防范“一房二卖”最好的办法就是在签订房屋买卖协议，特别是期房买卖协议后按照法律的要求尽快到登记机构办理预告登记，以保护自己的将来权益。因为，经过预告登记的房屋非经登记人本人同意，不能再将房屋卖给他人。但需要注意的是，预告登记也是有期限限制的。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。

■二手车未办理过户登记，又被车主卖给了不知情的别人并办理了过户登记，可以要求车主交车吗？

不可以。根据《民法典》第225条的规定：船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。也就是说，机动车交易必须进行登记才发生所有权转移。如甲将机动车卖给乙，交付了价款，并将机动车交付给乙，但未办理过户登记。后甲又将该机动车卖给了丙，丙交付了价款，甲将该车过户于丙。那么，乙作为所有人，但是由于并未办理过户登记，不能对抗善意第三人丙。丙依法取得机动车所有权，丙可以要求乙交付该机动车，乙只能请求甲损害赔偿。

■手机被小偷卖给他人，可以要求买主归还吗？

可以。根据《民法典》第235条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因此，如果手机被小偷卖给他人，占有者若属于恶意的无权占有，则依法不适用善意取得，可以要求购买人归还。何为恶意的无权占有？即明知手机为他人偷来还加以购买。但现实中，一般不需要手机所有者直接向买主请求返还。如果手机作为涉案赃物，公安机关一般会依法扣押手机，在提供手机合法所有证据后，公安机关会依法归还所有者。

■自己的车被别人的停放车挡住了影响通告，该怎么办？

车子多车位少这是当下每个城市基本都存在的问题，也是很难解决的问题。通常，伴随停车位紧张而来的便是乱停乱放的普遍现象，这不仅影响行人的通行也会导致交通混乱。当我们遇到汽车挡路或者乱停乱放应该怎么办呢？根据《民法典》第236条的规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求停止侵害、排除妨碍或者消除危险。因此，当别人的停放车辆影响了自己车的通行，也就是妨害到自己对车辆所有权的行使时，砸车、锁车、乱涂乱画这些行为都不可取，更不值得被提倡。这不仅没法解决问题而且还得赔偿别人汽车的损失，金额损失过大还可能涉嫌犯罪。此时，建议当事人可以要求车辆所有人挪走车辆，排除影响，消除妨碍。比如，先观察对方车辆前挡风玻璃是否留有电话或者挪车二维码，有电话的话就拨打电话给车主叫他过来挪车，有挪车码的话就打开微信“扫一扫”即可通知车主，如果碰到不想挪车的车主可以报警处理。

■车借给别人被人盗窃，该向谁要求赔偿？

借车给别人使用，车主享有所有权，而借车人只是享有使用权。借车人在享有使用权的同时，还要承担合理使用、保管等义务。根据《民法典》第238条的规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。因此，对于车主而言，倘若车辆能被追回，可以要求借车人或者盗窃者返还车辆，并赔偿相应的损失。倘若车辆不能追回或者已经毁损，车主可以要求借车人赔偿损失，借车人赔偿损失后，可以向盗窃者追偿；车主也可以直接要求盗窃者承担赔偿损失的责任。

■业主是否可以擅自改变房屋结构？

不可以。根据《民法典》第272条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，其中购房后对房屋进行装修便是行使所有权的一种表现。但是，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主擅自改变房屋结构危及建筑物的安全、损害到其他业主的合法权益时，就属于侵犯其他业主的行为。其他业主可以要求其停止该行为，并要求赔偿损失。

■小区业主是否可以将小区车位使用权单独转让给外人？

不可以。《民法典》第273条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。也就是说，业主对房屋专有部分的所有权和对小区绿地、停车库等共有部分的共有权是--体的，不可分割，不能分割转让。如果转让了房产，其相应的共有部分权利也一并转让。换言之，没有小区的房子专有部分所有权，也就自然没有对小区共有部分享有共有权。

■邻居扩建阳台影响了自家的采光、通风怎么办？

通风、采光和日照是衡量一个人居住质量的重要标准之一。为了充分保护公民通风、采光和日照的居住环境，《民法典》第293条规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。因此，邻居扩建阳台影响他人通风、采光的，可向其进行交涉，要求其停止侵权、排除妨碍，也可向行政机关投诉，请求依法处理，当然也可以向法院提起相邻权诉讼，维护自己的合法权益。

■70年后房子和土地归谁？

在我国，土地所有权属于国家。生活中我们购买的房产，只是拥有房屋所有权和土地使用权。但是，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，住宅的土地使用权最高期限为70年。因此，当住宅土地使用权70年到期后，业主买到的房屋该怎么办呢？无期限的房屋所有权与有期限的住宅土地使用权构成了鲜明的矛盾。为了解决这个矛盾，《民法典》改变了旧的规定，根据其第359条第1款的规定：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。因此，住宅占用的土地使用权到期后将自动续期，不会存在存续期间限制的问题。

■居住权可否转让或继承？设立居住权的房子可否出租？

居住权是在他人的房屋所有权上设立的物权，在自己的房屋上不能设立居住权。设立居住权，既是房屋所有人实现自己的房屋价值的一种手段，也是房屋所有人处理自己财产的一种方式，更是房屋所有权人对社会和他人的回馈，是为生活中的弱者一方所设立的，具有扶助、赡养、关怀的性质。因此，居住权通常是无偿的，不需要居住权人支付对价，体现人民之间互相帮助，互通有无，互相接济的道德风尚。正因如此，根据《民法典》第369条的规定，居住权不得转让、继承。同时，一般情况下，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

■担保物权消灭的情形有哪些？

根据《民法典》第393条的规定，有下列情形的，担保物权消灭：

（1）主债权消灭；

（2）担保物权实现；

（3）债权人放弃担保物权；

（4）法律规定担保物权消灭的其他情形。

担保物权作为债权债务关系中的从权利，一旦主债权消灭，担保物权随即消灭。例如，甲做期货生意，欠乙3000万元人民币货款未支付，甲的好友丙用5000万元的一栋房产为甲乙间的债权债务关系进行担保。后经过半年，乙突然做出改变，表示自愿放弃担保物权。这时担保物权因债权人放弃而消灭。

■债务到期前规定到期若不能清偿债务，标的物归债权人所有的抵押条款，有效吗？

无效。根据《民法典》第401条的规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。因此，规定到期若不能清偿债务，标的物归债权人所有的抵押条款，是无效的。

例如，刘某向孙某借款5万元，并将其轿车抵押给孙某。根据孙某的要求在签订的抵押合同里约定：如刘某到期不能偿还债务，则刘某的轿车归孙某所有。后刘某在约定的还款日期到来之时依旧无法还款，孙某遂找到刘某要求拿车，但是遭到了刘某的拒绝，孙某于是将刘某诉至法院。上述刘某与孙某的抵押合同中关于如刘某到期不能偿还债务，则刘某的轿车归孙某所有的约定，因违反法律的强制性规定而属无效的约定。

■房屋先出租后抵押的，实现抵押权时租赁关系是否消灭？

根据《民法典》第405条的规定：抵押权设立前抵押财产已出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

因此，因租赁权先于抵押权存在，实现抵押权而将房屋转让时，抵押人与承租人之间原有的租赁关系不当然终止，承租人可以继续享有租赁权。比如甲出租房子给乙，后甲又将该房子抵押，为了实现抵押权被迫将该房子转让给丙，丙取得该房子所有权。此时乙仍然享有该房屋的租赁权，继续租住该房子。

■同一财产向两个以上债权人抵押，应按照何种顺序进行清偿？

根据《民法典》第414条的规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

（1）抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；

（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

清偿顺序遵循以下几个原则：

首先，已经登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿；

其次，抵押权都未登记的，按照债权之间的比例进行清偿；

最后，抵押权都登记的，按照登记的先后顺序进行清偿，如果顺序相同，按照债权之间的比例进行清偿。

例如，李某以价值300万元的房产作为抵押，分别向甲、乙两银行各贷款130万元，李某、甲银行于4月5日签订抵押合同，于4月8日办理抵押登记；李某与乙银行于4月7日签订抵押合同，当天办理了抵押登记。后楼价回落，李某无力还款，甲、乙二银行行使抵押权，对李某的公寓拍卖得价款160万元。根据上述规则，两个债权都登记的，先登记的抵押权优先于后登记的抵押权，故乙银行优先于甲银行受偿。那么，乙银行应获得130万元，而甲只能获得30万元。