法硕考研|建筑物区分所有权的特征

《民法典》第271条，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

（1）复合性。即由专有权、共有权和管理权三要素构成，区分所有人的身份具有多重性。

∥所有人的身份的多重性，是指既是专有权人，又是共有所有人，还是管理建筑物的管理权人，有别于单一的不动产所有权。

（2）整体性。即专有权、共有权及管理权三要素须结为一体，不可分离。在转让、继承、抵押时应将三者一起转让、继承、抵押。

（3）专有权的主导性。即构成建筑物区分所有权的三要素中，专有权具有主导性。

∥专有权的主导性具体体现在：①区分所有人取得专有部分所有权即取得共有部分共有权及管理权。②专有部分所有权的大小决定共有权及管理权的大小。③区分所有权成立登记时，只登记专有部分所有权，而共有权及管理权并不单独登记。

（4）客体的多元性。即建筑物区分所有权的客体包括专有部分和共有部分，而不是仅局限于其中的一部分。

业主是对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权的人。∥根据司法解释，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

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