010-82330118法硕考研|建筑物区分所有权的内容
建筑物区分所有权的内容包括专有权、共有权与管理权。
（一）专有权
《民法典》第272条，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
专有权即专有部分所有权，系空间所有权，是区分所有人对专有部分可自由占有、使用、收益及处分的权利。
专有部分指在构造上能明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。
构成专有部分须具备三个条件：
（1）物理上的独立性：具有构造上的独立性，能够明确区分。
（2）功能上的独立性：具有利用上的独立性，可以排他使用。
（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。
《民法典》第279条▲，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
∥否则，利害关系的业主可以请求承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。
（二）共有权
《民法典》第273条，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
《民法典》第274条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
共有权即共有部分共有权，是建筑物区分所有人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用及收益的权利。
共有部分包括建筑物专有部分之外的其他部分，如楼梯、电梯、屋顶、地下室等，还包括建筑物的附属建筑物和附属设施，如物业服务用房、配电室、排水设备、消防设备、燃气管线、电缆、光缆等。
（三）管理权
建筑物区分所有人的管理权，指建筑物区分所有人（业主）基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的、作为建筑物管理团体之成员所享有的共同管理的权利。
由业主共同决定事项及表决的事项：▲
《民法典》第278条，下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（7）改建、重建建筑物及其附属设施；
（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。∥如处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定前款第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
业主可以设立业主大会，由业主大会选举产生事务执行机构——业主委员会。管理权通过业主大会行使。
《民法典》第280条，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
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