010-82330118法硕考研|建设用地使用权的设立
《民法典》第346条，设立建设用地使用权，①应当符合节约资源、保护生态环境的要求，②遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，③不得损害已经设立的用益物权。
建设用地使用权的客体包括国有土地和集体所有的土地，针对不同客体，设立的条件和程序不同。
1.集体土地的建设用地使用权
集体土地为客体的建设用地使用权，限于兴办乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业，其使用权的取得必须报请有关政府部门批准，且不得转让、出租或抵押。
《民法典》第361条，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。
2.国有土地的建设用地使用权
《民法典》第347条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
以国有土地为客体的建设用地使用权的取得方式有两种：
第一，通过土地使用权的出让、转让等方式取得。
出让是指从国家取得土地使用权。其方式包括通过招标、拍卖、协议等方式取得。
《民法典》第348条，通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（1）当事人的名称和住所；
（2）土地界址、面积等；
（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（4）土地用途、规划条件；
（5）建设用地使用权期限；
（6）出让金等费用及其支付方式；
（7）解决争议的方法。
流转是指通过转让、互换、出资、赠与方式从土地使用权人取得土地使用权。
《民法典》第354条，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采用书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但是不得超过建设用地使用权的剩余期限。
第二，通过行政划拨的方式取得。
∥建设用地使用权的划拨是指国家无偿在国有土地上为土地使用人创设建设用地使用权的行为。
上述两种取得方式的主要区别：▲
（1）性质不同。前者属于民事方式，后者属于行政方式。
（2）是否支付对价不同。前者属于有偿方式，需要支付对价——交付土地出让金或转让金；后者属于无偿方式，不需要支付出让金。
（3）取得的权利的内容不同。通过前种方式取得的土地使用权可进入市场，属于民法上可交易的财产范畴，除法律另有规定外，可以转让、互换、出资、赠与或者抵押；而通过后一种方式取得的土地使用权只能由权利人自己使用，而不能作如上处分。
（4）取得的土地使用权存续期限不同。通过前种方式取得的土地使用权存在一定期限，期限届满后，未申请续展或续展未获批准，使用权即告消灭；而通过后一种方式取得的土地使用权是长期的或无期限的。
（5）适用范围不同。后者仅限于法律有明文规定的情形，如国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地以及法律、行政法规规定的其他用地等。除此之外的情形只能采取出让方式取得国有土地使用权。
∥出让与划拨属于原始取得，转让、互换、出资、赠与等流转方式属于继受取得。
3.建设用地使用权的登记
《民法典》第349条，设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。
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